임차인의 일시적 주소이전 대항력

부동산의 임대인과 임차인의 계약관계에서 계약기간 동안 임차인은 계속 거주를 하다가 사정이 생겨 일시적으로 주민등록을 이전했다가 몇 개월 후 다시 현재의 임대차 관계를 맺은 집에 전입신고를 하게 되었는데 이때에  대항력은 최초의 임대차 계약 시로 적용이 되는가의 판별 내용입니다

임차인의 일시적 주소이전 대항력

임차인의 주민등록을 일시 옮겼다가 다시 전입을 할 경우의 대항력

제가 갑소유 주택에 갑과 전세보증금 2억에 임대차 계약을 계약기간 2년으로 하고 계약을 체결하고 거주하며 주민등록신고를 하고 살고 있다가 아이 학교 문제로 다른 집으로 주소를 옮기게 되었고 그 뒤 몇 개월 후에 다시  본 주소로 전입신고를 하였습니다. 그런데 그 몇 개월 사이에  갑 소유 부동산에 을이 근저당을 설정하게 되었고 그 후 경매 진행이 되어서 병이 이 집을 낙찰을 받았고 저에게 명도를 요구하였는데 제가 병에게 계약기간까지의 거주와 전세보증금 반환을 요구할 수 있는지?

 

대항력이 생기는 시점

위와 같은 사례는 종종 일어날 수 있는 사안인데 주택임차인은 임차권의 대항력을 취득한 후 가족 전체가 계약기간 동안 일시적으로 주소이전을 했다가 다시 현재의 주소로 전입을 했을 때 대항력의 시점이 계속 유지가 되는 것인가에 대한 관건입니다. 그런데 우리 법의 판례를 보면 주택임대차 보호법 제3조 제1항에는 임차인에게 주택의 인도와 주민등록의 요건을 갖췄다면 등기가 된 물권과 버금가는 대항력이 생기는데 이 대항력은 처음 취득할 때에만 생기는 것이 아닌 계속 기간 동안 유지가 되어야 한다고 하고, 주택의 임차인은 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적으로 다른 곳으로 주소이전을 하였다면 종국적으로 주소를 이탈한 것이 되므로 다시 본 주소지로 이전을 했을 경우에는 그 시점이 최초의 입주일이 되므로 재전입을 하였다 하더라도 소멸되었던 대항력이 당호에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생되는 것이라고 판단하였습니다(대법원 1998.1.23 선고 97다 43468 판결)

 

주소이전 후 다시 재 전입시의 대항력

그래서  주민등록을 일시 이전했다가 종전의 주소지로 재진입을 하였다고 해서 처음에 취득한 대항력이 유지되는 것이 아니고 재진입 한 때에   새로운 대항력을 취득한 것입니다. 새로 취득한 주택임차권의 대항력은 근저당권보다 뒤에 취득한 것이므로  낙찰은 받은 사람에게 대항력을 주장할 수 없어 계약기간 까지의 거주와 전세보증금 반환을 요구할 수 없습니다

주민등록 전출 후 재전입한 경우 그 재진입일 이후에 근저당권을 설정한 근저당권자에 대하여 임대차계약서상 확정일자를 다시 받아서 주택임대차 보호법 제3조의 2 제2항 우선변제권을 주장할 수 있느지에 관하여 판례는 이 경우 전출 이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차 계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성을 유지한다면 임차인은 재전 입시 임대차계약서상에 다시 확정일자를 받을 필요 없이 재전입 이후에 그 주택에 관하여 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다고 하였습니다

 

이상과 같이 주택임대차보호법 상 대항력에 관하여 글을 남겼는데 결론은 주소를 두고 있는 사람이 다른 곳으로 주소를 옮기고 다시 현 주소지로 주민등록을 했을 경우에는 그 시점이 새로 전입하고 주민등록을 한 시점부터 적용이 된다는 것입니다. 법은 매우 복잡하고 다양합니다. 여러 사례와 함께 여러 판례를 기준으로 해서 살펴보면 이해하기가 쉽습니다

주택임대차 보호법은 서민을 위한 임차인을 위주로 적용된 강행규정이 많지만 그래도 법 테두리는 정의와 바른 길에 있다고 보면 정확한 판단이 될 것 같습니다