상가임대차의 공용부분 문제

상가임대차의 공용부분

상가임대차 면적에  공용 부분이 섞여 있을 때의 계약

 

지난번에 실제로 있었던 사례인데요 홍아무개는 대형 쇼핑센터 4층 일부를 치과병원을 개원하려고 계약을 했는데 그전에 사용하고 있던 김모모의 기존 상가가 공용 부분인 화장실 옆부분 20평을 사용하고 있었던 것을 알고 이 부분도 임대할 부분인 줄 알고 계약을 했고 건물 주인인 박 씨도 아무 말없어서 그대로 진행을 했고 계약서를 작성하고 시설을 하였습니다

 

그런데 시설을 다해놓고 구청에 허가를 받으러 갔는데 뜻밖의 사고가 생긴겁니다. 공용 부분까지 시설을 해서 허가처리가 안되고 다 뜯어야 했고  어처구니없는 일이 벌어진 것입니다

홍 아무개 원장은 날벼락을 맞은 일이 되어버렸는데 애초에 계약을 할 때 건물주가 알려줬거나 먼저 임차인이 얘기를 해줬다면 별문제가 없었을 터인데    문제가 된 것입니다

결국은 다 다시 뜯고 공사를 다시 해서 시일이 더 많이 걸리고 복잡하게  마무리가 된 경우입니다

 

이런 복합상가는 오래전부터 공용 부분을

사용을 해서 당연히 이 부분까지가 소유라고 생각을 해서 점유를 하고 있었고 임대인도 당연하게 생각하고 자신의 것인 양 사용을 하게 해서   문제가 크게 된 것입니다

이와 같은 공용 부분의 무단 점유는  10년이 넘도록 장기간 사용을 해서 건물의  관리사무소에서도 이를 명확하게 인식을 못하고 있었던 것이고 관리사무소는 공용 부분을 포함한 면적에 대해서 관리비를 부과했던 것입니다

 

새로운 임차인이 이전에 사용했던 전 임차인이 사용하던 대로 그대로 승계를 받고 평온하게 사용을 했다면 별 문제가 안 생겼는데 구청 허가를 받아야 하기에 이 새로운 사실을 알게 된 것이지요

그래서 관리회사가 공용 부분의 반환과 함께 원상복구를 하라고 요구를 했고 공용 부분에 대한 부분을 빼고 실제 전용면적을 사용하게 되어 면적이 작아져서 임대료 조정이 들어갔고 건물주는 대폭 임대료를 깎아서 임차를 맞춘 사례입니다

 

결론적으로 말씀드리면

임대인 임차인은 계약을 하기 전에 도면을 확인하고 실제 기존 사용면적과 허가된 면적이 일치가 안된다면 계약을 해서는 안 되는 것이었습니다

계약을 하기 전에 관리사무소나 관리회사에 미리 꼼꼼하게 알아보고 계약을 진행했다면 문제가 되지 않았을 것을 소홀하게 생각하고 쉽게만 하다 보니 이런 불상사가 나타난 것입니다

 

항상 그렇듯이 계약의 과정도 순서가 있고 매번 신중하게 꼼꼼하게 짚고 넘어가며 진행을 해야 하겠습니다

더군다나 공인중개사의  도움이 필요할 때는 많이 묻고 따지고 해야 된다는 사실을 다시 한번 상기하면 좋겠습니다