신탁부동산의 임대차계약 주의점

신탁부동산의 임대차계약

신탁부동산 임대차 계약 체결 시 주의할 점

 

부동산 특히 주거용부동산을 매매가 아닌 임대차 계약을 할 때에는 등기사항 전부증명서를 발급을 받고 그 물건에 대한 내용을 파악하고 계약서를 작성을 하고 임차인은 입주를 하게 됩니다

 

아파트, 주상복합, 오피스텔 등 집합건물을 임차할 때 해당 건물이 법인사업자가 임대인이거나, 또 등기부상 건물이 신탁등기가 되어 있을 때에는 일단 부동산 중개하는 사람과 임차인은 주의를 해야 합니다

 

예를 들어 법인사업자가 임대인 이었을 때에는

임차인의 전세자금 대출이 안 나오거나 나오기는 하는데 여러 복잡한 서류와 원하는 금액만큼 나오지가 않으니까 임차인은 일단 제동이 걸리게 됩니다

 

그리고 신탁등기가 되어있는 집은 보통은 대형 집합건물을 건설하는 시행사의 자금조달 형식에 의해 다른 채권자에 대한 권리행사를 방지하고 원활하게 사업을 진행하기 위해 부동산을 신탁회사가 신탁등기를 하는 경우입니다

 

이러한 신탁물건은 수탁자인 신탁회사가 신탁을 해둔 상태에서 임대를 하는 경우이거나 신탁등기 전에 이미 대항력을 갖춘 임차인이라면 전혀 보호받는데 문제가 없습니다

 

그리고 시행사가 임차인과 계약시 신탁사에게 동의를 받고 계약을 했다면 임차인도 보호를 받겠지만 보통은 신탁사가 동의를 해주지 않으므로 가능성이 없습니다

 

위탁자인 시행사가 신탁등기 후

임의로 신탁부동산을 임대하는 경우에 문제가 항상 생깁니다

시행사는 분양을 목적으로 건축이 완공이 되었을 때   분양이 끝나야 하지만 미분양인 물건을 공실로 비워두면 경제적인 손실이 있어서 임차를 맞추게 됩니다

 

그런데 문제는 신탁사가 허락을 하지 않은 상태에서 시행사 일방이 임차를 놓는 것인데 위탁자인 시행사는 신탁부동산에 대한 아무런 권한이 없고 수익권을 가지거나 신탁이 종료되면 소유권을 반환받을   권리만 보유하는 경우가 보통입니다

 

그런데 이 과정을 알면서도 시행사는 자금사정을 감안하여 자금 마련을 위해 임의로 계약을 하는 경우가 있습니다

 

원칙상 신탁부동산은

임대차 계약시 수탁자인 신탁회사와 임대차 계약을 체결하는 것이 원칙입니다

그래서 수탁자의 동의서가 있어야 위탁자가 계약을  할 수 가 있는 것입니다

 

임차를 하려면 수탁자인 신탁회사의 승낙을 얻어 신탁회사가 보증금을 지급 해야  비로소 효력이 있으며 그렇지 않는다면 임대차의 효력을 주장하지 못하다고 할 수가 있습니다

 

이 내용은 신탁계약 내용에 명백하게 기록이 신탁원부에 되어있고 부동산 등기법 제81조 3항에 신탁원부는 등기기록의 일부로 본다고 표기가 되어 있습니다

 

결론

신탁등기가 되어있는 부동산의 임차인은 계약을 하기 전에 임대인 확인을 제일 먼저 하고 임대물건의 등기에 신탁이란 내용이 있다면 꼼꼼히 잘 살펴보고 계약을 체결해야만 합니다

 

그리고 신탁회사와 계약을 하는 것이 원칙이나 특약사항에 신탁사가 임대에 동의를 해줬다면 계약하는데 문제는 없습니다

그래서 이와 같은 내용으로 공인중개사도 잘 살펴보고 확실하게 짚고 넘어가야 뒷날 탈이 없겠습니다