주택임대차보호법 가족대항력

주택임대차 보호법 가족의 대항력

주택임대차 보호법에서 가족의 대항력

 

임대인과 임차인이 계약을 하고 그 임차인의 가족 전체가 전입신고를 하였고 주소이전을 하였습니다

계약자는 아빠이고 전입과 주민등록이 되어있는 상태에서 갑자기 지방 발령으로 아빠 혼자 다른 곳으로 이사를 가야 할 형편에 다른 가족은 그대인 상태에서 주소를 옮기게 되었습니다

이렇게 되었을 때 나머지 가족의 주민등록으로 대항력이 인정될까요?

 

쟁점

주택임대차보호법에서 말하는 '주택의 인도와 주민등록을 마친 때'라고 하는데 이 주민등록이 가족의 주민등록도 포함이 되는지?

 

대법원  판결

대법원의 판례에는 주택의 인도와 함께 대항력의 요건을 갖추려면 주민등록이 되어 있어야 한다는 내용이 제일 중요한 것이고 또 대부분의 사람들이 그렇게 알고 있습니다

판결문 2001다 80204의 내용은 일반 사회 통념상  주민등록이 당해 임차건물에 임차인의  주소 또는 거소를 가진 자로 등록이 되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부를 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있냐 하는 것입니다

여기서 중요한 내용은 임차인의 대항력 존재를 다른 제3자가  알기 위해서는 주민등록으로 인식할 수 있는지 여부가 결정된다는 것으로 주민등록이 없다면 대항력은 자동 상실된다 하였습니다

 

그런데 위의 내용과 함께 또다른 판결에서는 부합되는 판례로 임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물건에 버금가는 대항력은 강력하기에 이 취지를 비추어볼 때 달리 공시 방법이 없는 주택임대차에서 주택의 인도와 전입신고(주민등록)는   대항요건이 대항력 취득 시에만 구비하면 되는 것이 아니고 이 대항력을 유지하기 위해서는 계속 존속하고 있어야 한다는 것이 일관된 판결이라고 나타내고 있습니다

 

가족의 주민등록과 대항력

 

여기서 중요한 사항 중     주택임대차보호법   제3조 제1항의 규정에서는 주민등록이라는 대항요건은 임차인뿐만 아니고 그   배우자와 그 가족의 주민등록도 포함한다고 판례가 나왔습니다(대법원 94마 2134 결정)

그리고 임차인이 그 가족과 같이 그 주택에 점유를 하고 있고 계속된 상태에서 그 가족의 주소를 그대로 둔 채로 임차인 혼자 주소를 다른 곳으로 옮겼을 경우에 종국적으로는 전체적으로 주민등록을 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제삼자에 대한 대항력은 상실되지 않는다고 할 것이다고 한 것입니다

 

결론적으로 말씀드리면

대항력의 요건은 주택의 인도와 함께  전입신고를 해두면 집에 경매가 되어도 그 임차인은 다른 어떤 채권자보다 더 우선하여  보증금을 받을 수 있는 강력한 권한이 주어지는데 계약자인 임차인의 사정으로 임차인이 주소를 다른 곳으로 옮겼다 할지라도  그 가족의 주소가 그대로 있다면 대항력이 그대로 유지가 된다는 내용입니다

글은 길어도 내용은 딱 한 가지입니다