공인중개사의 중개대상물 확인 설명의무

중개대상물 확인 설명서

중개대상물 확인 설명서

 

부동산 매매, 임대할 것 없이 계약서를 작성하면 맨 먼저 계약서를 작성하고 그 뒤에 중개대상물 확인 설명을 작성하게 됩니다

그리고 계약서 내용을 바탕으로 확인 설명서에는 개업공인중개사 가 작성할 내용에  대상물건의 표시, 권리관계, 그리고 토지이용 계획에 관한 내용, 입지조건 , 거래금액, 세금 등에 관한 기본 확인사항으로 첫 번째 작성을 하고 두 번째에서는 내부 외부 시설물 상태와 환경 조건에 대한 내용 기재, 마지막 중개보수 내용 이렇게 작성하고 맨 밑에 날짜와 인적사항을 계약서에 있는 내용과 같이 작성을 하게 됩니다

 

그런데 공인중개사 사무실에서 작성을 할 때에는 이와 같은 내용을 포함하여 공인중개사의 법적 책임하게 거래를 하게 되지만 직거래(매도자, 매수자 둘만의 계약) 일 때는 확인 설명서가 없이 첫 장인 계약서 금액, 날짜, 특약, 인적사항만 적으며  약식으로 거래를 하게 됩니다

 

중개대상물 확인 설명의무는

공인중개사의 필수 사항이며 계약서 내용과 같아야 하고 혹 달리 표기가 되었다면 바로 수정을 하고 계약을 해야만 합니다

 

공인중개사법 25조 1항에는 의뢰 받은 중개물의 중개가 완료되기 전에 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하고 작성하며 토지대장 등본과 부동산 종합증명서, 등기사항 증명서 등 설명할 근거자료를 제시하여 의뢰인에게 줘야 합니다

 

원칙상 계약을 할 때 특히 임대차 계약에서 계약서 내용과 확인 설명서의 내용이 일관성이 있어야 하는데 공인중개사의 착오로 인해 계약서 내용보다 확인 설명서의 금액이 적게 표시가 되어있고 서로가 모르고 있다가 어느날 그 집이 경매에 넘어가서 법원에서의 판결에서 실제 임차인에게 보증금을 다 받지 못할 경우에는 공인중개사의 확인 설명의무 설명을 잘 못하였고 책임을 다하지 못하였다 하여 공인중개사의 책임을 물어야 한다고 판시를 했습니다

 

그리고 또다른 사안에서 법원의 판결은

중개인이 잔금 지급과 관련하여 근저당권 말소 등과 같은 특약이 있다면 그 특약의 이행 여부를 확인하고 그 잔금 지급 장소에 참석하여 잔금 지급시간과 당사자들과 미리 연락하여야 하고 특약사항에 대한 내용과 실제로 다르게 진행이 되었을 때에는 공인중개사의 책임을 묻는다고 하였습니다

 

위와 같이 계약서를 작성할 때 쌍방 간에 계약을 하고 작성을 하였다면 두 사람 중에 어떤 사람이,  주로 매수자나 임차인 측이 불리할 수도 있고 실제 계약을 할 때 손해가 나는 수도 있습니다. 그러나 이 두 사람 간의 관계이기에 아무런 문제가 되지는 않지만 공인중개사가 개입이 되면 상황이 완전히 달라지고 주 책임은 공인중개사에게 돌아가게 되어있으므로 공인중개사는 수수료 얼마 받자고 계약을 진행하다가 중개 사고로 배보다 배꼽이 더 크게 손해를 보는 사례도 종종 있습니다

 

모든 일은 완벽할 수는 없습니다

그러나 정신을 똑바로 차리고 안일한 생각을 하지말고 최선을 다한다면 사고도 방지할 수 있겠습니다

오늘도 좋은 날 되세요